Schreckensszenario Hauskauf

Aug

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Schreckensszenario Hauskauf

Wer hat die Kosten bei Mängeln zu tragen?

Rechtsanwalt Thomas Kindel zu Ihren Rechten bei mangelhaften Immobilien.

Das junge Ehepaar traut seinen Augen kaum: Die eigenen vier Wände sollten es sein, nachdem die Mietwohnung mit Nachwuchs zu klein geworden war. Aus Kostengründen entschloss man sich zum Kauf eines 20 Jahre alten Reihenhauses. Kurz nach dem Einzug dann der Schock: An der Decke sind Wasserflecke zu erkennen. An der Dämmung haben sich Schimmelsporen gebildet. Ein Sachverständiger kommt zu dem Schluss, dass das Dach undicht ist. Die Kosten für die Sanierung schätzt er auf 15.000 €. Laut Kaufvertrag ist die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen und das Haus „gekauft wie besichtigt“. Die Eheleute, die bei der Finanzierung knapp kalkuliert haben, fürchten, dass sie neben den monatlichen Bankraten nun auch noch die Sanierungskosten tragen müssen. Kann sich der Verkäufer durch Aufnahme dieser Klausel tatsächlich von sämtlicher Haftung befreien? Die klare Antwort: Nein! Die Käufer sollten umgehend einen Rechtsanwalt kontaktieren. Wenn der Verdacht besteht, dass der Verkäufer in Kenntnis des undichten Daches die Käufer nicht auf den Mangel hin-gewiesen hat, besteht oftmals eine gute Chance des Rückgriffes beim Verkäufer. Etwas anderes gilt dann, wenn der Käufer das Grundstück mehrfach und ausführlich besichtigt hat und der Mangel offensichtlich war.

Die Geltendmachung der Ansprüche sollte einem Profi überlassen werden, damit den Schaden angemessen reguliert wird. Oft empfiehlt auch bereits vor Vertragsschluss die Inan-spruchnahme anwaltlicher Hilfe im Wege der vorsorglichen Rechtsberatung, die eine gute Investition ist, da sich der Käufer häufig ein Vielfaches an Kosten und Ärger erspart. Denn:

Üblicherweise werden Immobilien unter Ausschluss der Gewährleistung durch den Verkäufer verkauft; erst recht bei Kauf vom Privatmann. Im notariellen Kaufvertrag steht dann: “…der Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung…der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind…”

Diese Klausel ist absolut üblich und meist auch nicht verhandelbar. Verständlich, denn ein privater Verkäufer ist in der Regel allein wirtschaftlich nicht in der Lage, eine solche Haftung zu übernehmen. Die Kehrseite der Medaille: Der Verkäufer hat auch die Verpflichtung, ihm bekannte Mängel offen zu legen. Dazu können z.B. anhaltende Feuchtigkeit im Keller, Stockflecken, Hausschwann, etc. gehören. Verschweigt er Mängel kann ggf. der gesamte Kaufvertrag angefochten und rückgängig gemacht werden. Außerdem muß der Verkäufer Schadensersatz zahlen. Der Ausschluß der Gewährleistung ist nämlich bei arglistigem Verschweigen ( mit anderen Worten: Betrug ) unwirksam.

Allerdings muß der Käufer dem Verkäufer nachzuweisen, dass er wesentliche Mängel verschwiegen hat. Jener wird nämlich häufig einwenden, ihm sei auch nichts belannt gewesen. Hierzu kann ein besonderes Eilverfahren, das gerichtliche Beweissicherungsverfahren, helfen. Bevor es überhaupt zu einer Klage kommt, kann ein Bausachverständiger gerichtlich bestimmt werden, der z.B. feststellen soll, ob Feuchtigkeitsschäden schon länger bestanden haben und vom Verkäufer nur provisorisch übergemalt worden sind.

Tipp: Schon bei Abschluß des Vertrages können Sie im Kaufvertrag mögliche Mängel aufzählen und sich durch den Verkäufer bestätigen lassen, dass diese Fehler nicht vorhanden sind. Er kann sich dann später nicht damit herausreden, dass er bei der Besichtigung auf eventuelle Schäden hingewiesen hat.

Ganz schlechte Karten hat derjenige, der erkennbare Mängel, z.B. sichtbare Feuchtigkeitsschäden, akzeptiert. Waren solche Schäden schon bei der Besichtigung mit blossem Auge erkennbar und erfolgt der Verkauf dann unter Ausschluss der Gewährleistungsansprüche, sind die Ansprüche dahin.

Grundsätzlich ist es möglich, einen Kaufvertrag “rückgängig” zu machen, wenn der Verkäufer -wesentliche- Mängel arglistig verschwiegen hat. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass schon ein kleiner Feuchtigkeitsschaden, dessen Beseitigung ca. 2.500 € gekostet hätte, den Käufer berechtigt, vom Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von rund 85.000 € zurückzutreten, wenn sich der Verkäufer weigert, den Mangel zu beseitigen. Maßgeblich war, dass der Verkäufer den ihm bekannten Mangel verschwiegen hat und die Beseitigung des Schadens in absoluten Zahlen (und nicht im Verhältnis zum Kaufpreis) nicht völlig unwesentlich war ( Urteil des BGH vom 24.03.2006, Az.: V ZR 173/05 ).

Vor Unterzeichnung eines Vertrages, mit dem Sie sich im Regelfall zur Zahlung einer erheblichen Geldsumme verpflichten, sollten Sie in jedem Fall anwaltlichen Rat einholen, um prüfen zu lassen, ob der Vertrag ” Fallstricke” enthält. Der beurkundende Notar ist zwar in einigen Bundesländern auch zugleich Rechtsanwalt, er darf sie aber nicht einseitig über Ihre Rechte aufklären, wenn er als Notar für beide Seiten tätig wird.