Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 21.08.2007 Az. 116 C 1846/05 zu Schadensersatzansprüchen eines Vermieters nach nicht ordnungsgemäßer Rückgabe

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Januar 14 , 2008 | Posted by Rechtsanwalt Jürgen Wabbel |

Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 21.08.2007 Az. 116 C 1846/05 zu Schadensersatzansprüchen eines Vermieters nach nicht ordnungsgemäßer Rückgabe

Nichtamtliche Leitsätze

1. Hat ein früherer Mieter eine Wohnung endgültig aufgegeben, sind Zustellungen an die alte Wohnanschrift nicht ordnungsgemäß.

2. Hat ein Vermieter einem Mieter fristlos gekündigt und zieht dieser unangekündigt aus, so kann der Vermieter über den angebrochenen Monat hinaus für einen weiteren Monat Schadensersatz in Höhe einer Monatskaltmiete verlangen. Das darüber hinausgehende Risiko einer Neuvermietung trägt der Vermieter.

3. Nach Erlass eines Versäumnisurteils kann der Anspruch auf Zahlung nicht mehr auf andere Lebenssachverhalte gestützt werden.

Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Lars Kukowski:

Hintergrund dieser Entscheidung war, dass der Vermieter der Mieterin eine fristlose Kündigung ausgesprochen hatte. Diese war aufgrund persönlicher Umstände mit der Situation überfordert und zog aus der Wohnung aus, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen. Sie meldete sich erst später in der neuen Wohnung an und sandte die Schlüssel auch erst später an den Vermieter zurück. Dieser besichtigte dann die Wohnung ohne die Mieterin und fertigte selbst ein “Wohnungsübergabeprotokoll”, in welchem er die bestehenden Mängel festhielt.

1. Obwohl sich die Mieterin zu diesem Zeitpunkt ordnungsgemäß beim Einwohnermeldeamt umgemeldet hatte, fragte der Vermieter dort nicht nach, sondern richtete weiterhin alle Schreiben an die alte Anschrift. Er ging sogar so weit, wieder ein Namensschild am früheren Briefkasten der Mieterin anzubringen, um zu verhindern, dass Post mit dem Vermerk “Empfänger unter der angegebenen Anschrift nicht feststellbar” zurückkam.

Diesem Trick erteilte das Amtsgericht Braunschweig im vorliegenden Urteil eine deutliche Absage: Die Mieterin, die erst vom Gerichtsvollzieher erfuhr, dass ein Urteil gegen sie ergangen war, ließ durch uns Einspruch gegen das Urteil einlegen und Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand beantragen, welche auch gewährt wurde. Auch die Zwangsvollstreckung wurde vom Gericht auf unseren Antrag ohne Sicherheitsleistung einstweilig eingestellt.

2. Der Kläger hatte, obwohl er die Wohnung unstreitig spätestens im November 2004 zurückbekommen hatte, ursprünglich Mieten bis einschließlich April 2005 verlangt, weil es sich um eine Studentenwohnung handele, die er immer nur zum Semesterbeginn neu vermieten könne.

Das Amtsgericht ist dieser Argumentation nicht gefolgt und entschied, dass die Vermietbarkeit das Risiko des Vermieters bleibe. Schadensersatz könne der Vermieter nur verlangen, soweit er aufgrund des nicht rechtzeitig vorher mitgeteilten Auszugs sich nicht rechtzeitig um eine Neuvermietung kümmern konnte. Im vorliegenden Fall sah das Gericht daher einen Schadensersatz in Höhe der Kaltmiete für den angefangenen Monat sowie einen weiteren Monat als berechtigt an.

3. Nachdem das Gericht den Vermieter im Rahmen einer mündlichen Verhandlung bereits darauf hingewiesen hatte, dass er mit einem Teil der Klage verlieren würde, versuchte er, die fehlenden Beträge durch weitere Forderungen aufzustocken, welche ursprünglich nicht Gegenstand der Klage waren. Er stützte die Forderung stattdessen teilweise auf angeblich entstandene Renovierungskosten und auf die (nicht ordnungsgemäße) Betriebskostenabrechnung.

Auch diesem Versuch schob das Gericht einen Riegel vor und entschied, dass der Kläger die Forderungen nicht mehr beliebig austauschen kann, nachdem bereits ein Versäumnisurteil ergangen war.

Die Entscheidung:

Amtsgericht Braunschweig
Geschäfts-Nr.: 116 C 1846/05
Verkündet am 21.08.2007

Im Namen des Volkes
Urteil
des Herrn …
-Kläger-

gegen

Frau …
-Beklagte-

hat das Amtsgericht Braunschweig auf die mündliche Verhandlung vom 03.07.2007 durch den Richter am Amtsgericht …

für Recht erkannt:

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 13.062005 bleibt insoweit aufrecht erhalten, als die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 458,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz auf 229,00 € seit dem 30.11.2004 und 229,00 € seit dem 31.12.2004 zu zahlen. Im übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Von den Kostendes Rechtsstreits tragen der Kläger 85% und die Beklagte 15%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird gestattet, die Vollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% abzuwenden, sofern nicht die Beklagte zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Der Beklagten wird gestattet, der Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil vom 13.06.2005 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% abzuwenden, sofern nicht der Kläger zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand
Der Kläger macht Ansprüche aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis geltend.

Die Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 03.11.2003 vom Kläger eine im Hause … in Braunschweig gelegene Zweizimmerwohnung. Das Mietverhältnis begann am 05.11.2003. Der Mietzins betrug monatlich 229,00 € zzgl. Vorauszahlung auf die Nebenkosten in Höhe von 54,00 €, insgesamt 283,00 €.

Der Kläger kündigte das Mietverhältnis am 21.07.2004 fristlos. Der Kläger erhob vor dem Amtsgericht Braunschweig Klage auf Räumung sowie auf Zahlung eines Untermietzuschlages in Höhe von monatlich 114,50 € für die Zeitraum von Juni bis August 2004. Die Beklagte wurde mit Versäumnisurteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 31.08.2004 -118 C 3247/04- antragsgemäß verurteilt.

Die Beklagte zog im Oktober/November 2004 aus der Wohnung aus, ohne die Wohnung an den Kläger ordnungsgemäß zu übergeben. Am 13.10.2004 meldete sich die Beklagte bei der Stadt Braunschweig mit Wohnsitz ab 01.10.204 in Salzgitter an. Im Rahmen ihres Auszuges entfernte die Beklagte ihr Namensschild von der Klingel und dem Briefkasten.

Am 21.11.2004 erstellte der Kläger ohne Anwesenheit der Beklagten ein Übergabeprotokoll anlässlich des Mieterauszuges. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll verwiesen. Mit Schreiben vom 23.11.2004 übersandte der Kläger der Mutter der Beklagten, die den Mietvertrag als Bürgin mit unterzeichnet hatte, das Übergabeprotokoll mit der Aufforderung, die bezeichneten Mängel bis 10.12.2004 zu beseitigen.

Zugleich brachte der Kläger das Namensschild der Beklagten an der Klingel und dem Briefkasten der zuvor von der Beklagten innegehaltenen Wohnung wieder an.

Am 28.04.2005 versandte der Kläger an die Beklagte unter ihrer ehemaligen Anschrift ein Mahnschreiben, in dem er die Beklagte aufforderte, einen restlichen Mietzinsrückstand in Höhe von 25,54 € für den Monat März 2004 sowie den Mietrückstand für die Monate April 2004 bis April 2005 in Höhe von jeweils 283,00 €, insgesamt 3.704,54 € auszugleichen.

Am 10.05.2005 erhob der Kläger Klage, indem der Kläger die genannten Mieten sowie die durch sein anwaltliches Mahnschreiben vom 28.04.2005 entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 207,93 € geltend machte.

Die Klage wurde der Beklagten unter ihrer ehemaligen Anschrift … am 07.05.2005 durch Einwurf in den Briefkasten zugestellt und am 13.06.2005 erging Versäumnisurteil.

Gegen das Versäumnisurteil hat die Beklagte am 16.08.2005 Einspruch eingelegt.

Die Beklagte hat gegenüber dem Anspruch des Klägers auf Nutzungsausfall für die Monate August bis November in dieser Reihenfolge die Aufrechnung mit der unstreitig bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution in Höhe von 687,00 € erklärt. Gegen noch verbleibende Ansprüche erklärt die Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit Zinsansprüchen aus der Kaution.

Nachdem die Beklagte die Zahlung des Mietzinses bis einschl. Juli 2004 nachgewiesen hat, macht der Kläger zur Begründung der Klagforderung nunmehr Nutzungsausfall für die Monate August 2004 bis April 2005 in Höhe von netto 229,00 €, die Nebenkostennachforderung für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2005 auf Grund der Nebenkostenabrechnung vom 24.10.2005 in Höhe von 1.128,91 € abzgl. der von der Beklagten geleisteten Kaution in Höhe von 687,00 € sowie Kosten für die Renovierung der Wohnung in Höhe von 1.143,30 € geltend.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Der Kläger behauptet, die Beklagte hätte die Wohnung im November 2004 nur teilweise geräumt. Darüber hinaus sei die Wohnung erheblich beschädigt gewesen. Die Renovierung der Wohnung sowie die Beseitigung der Beschädigungen seien erst im Januar 2005 möglich gewesen. Hierfür hätte der Kläger 1.143,30 € aufwenden müssen. Trotz Bemühungen des Klägers sei die Wohnung erst ab 01.08.2005 wieder vermietbar gewesen.

Der Kläger beantragt,

das Versäumnisurteil in Höhe von 3.646,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 229,00 € ab dem 01. eines jeden Monats für die Monate August 2004 bis April 2005, auf 441,90 € ab 01.11.2005 sowie in Höhe vorgerichtlicher Kosten von 207,93 € nebst 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit 27.05.2005 aufrecht zu erhalten.

Die Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten, soweit die Beklagte verurteilt wurde, an den Kläger 229,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.08.2005 zu zahlen und im übrigen das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Beklagte allenfalls Nutzungsentschädigung in Höhe der Nettokaltmiete bis einschl. November 2004 geltend machen könne, da die Beklagte die Wohnung zwar bereits Anfang August geräumt, jedoch die Schlüssel erst zum 21.11.2005 zurückgegeben hätte. Die unterbliebene Neuvermietung nach der Räumung der Wohnung habe die Beklagte nicht zu vertreten. Die Nebenkostenabrechnung vom 24.10.2005 sei unwirksam, da sie zum einen Zeitraum umfasse, in dem die Beklagte in der Wohnung nicht mehr gewohnt habe und zum anderen die sonstigen Nebenkosten nicht nachvollziehbar aufgeschlüsselt seien. Soweit der Kläger Ansprüche darauf stütze, dass die Beklagte Schäden in der Wohnung verursache hätte und es versäumt hätte, die Wohnung zu renovieren, seien evtl. Ansprüche des Klägers verjährt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe
Die Klage ist lediglich in Höhe von 458,00 € nebst Zinsen begründet. Im übrigen ist die Klage unbegründet, so dass das Versäumnisurteil insoweit aufzuheben und die Klage abzuweisen ist.

Der Kläger hat gegen die Beklagte lediglich Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 229,00 für den Zeitraum August 2004 bis Dezember 2004. Ein darüber hinausgehender Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht dem Kläger nicht zu.

Das Mietverhältnis war auf Grund der eigenen fristlosen Kündigung des Klägers vom 21.07.2004 seit Zugang, d.h. spätestens 31.07.2004 beendet. So lange die Beklagte in der Wohnung gewohnt hat und die Wohnung nicht an den Kläger herausgegeben hat, hat der Kläger daher gern. § 546a BGB lediglich einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe des Nettomietzinses von monatlich 229,00 €. Ob die Beklagte für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache die Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 54,00 € monatlich schuldete, bedarf keiner Entscheidung, da der Kläger mit seinem Schriftsatz vom 19.06.2007 seinen Anspruch auf Nutzungsausfall ebenfalls auf die Nettomiete von monatlich 229,00 beschränkt.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gern. § 546a BGB endete mit Rückerhalt der Mietsache durch den Kläger am 21.11.2004. Der Kläger hat an diesem Tag die Verfügungsgewalt über die Wohnung erhalten und die Wohnung in Augenschein genommen. Die Beklagte hat vorgetragen, dass sie an diesem Tag dem Kläger den Schlüssel hat zukommen lassen. Dementsprechend hat der Kläger offenbar am 21.11.2004 die Wohnung betreten und den Zustand der Wohnung feststellen können. Der Kläger hat selbst ein Wohnungsauszugsprotokoll gefertigt. Dieses Wohnungsauszugsprotokoll hat er der Mutter der Beklagten tags darauf zur Verfügung gestellt mit der Aufforderung, die aufgelisteten Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Kläger ist somit selbst davon ausgegangen, dass die Beklagte damit endgültig die Wohnung aufgegeben und geräumt hatte. Einer Räumung und Rückgabe der Wohnung i.S.v. § 546a BGB stünde insoweit nicht entgegen, wenn die Beklagte den einen oder anderen Gegenstand, den der Kläger nicht näher bezeichnet, in der Wohnung zurückgelassen hätte.

Für den Monat Dezember 2004 besteht ein Schadensersatzanspruch wegen nachfolgender Pflichtverletzung der Verpflichtung der Beklagten aus dem Mietverhältnis gern. den §§ 241 Abs. 2 , 535 BGB. Die Beklagte wäre verpflichtet gewesen, dem Kläger den Räumungstermin so rechtzeitig anzuzeigen, dass der Kläger für eine neue Vermietung der Wohnung hätte sorgen können. Hätte die Beklagte dem Kläger rechtzeitig angezeigt, dass sie im Laufe des Monats November die Wohnung verlässt, hätte der Kläger nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge die Wohnung jedenfalls ab 01.01.2005 zur Vermietung anbieten können. Das darüber hinausgehende Risiko einer Neuvermietung der Wohnung trägt der Kläger als Vermieter.

Der Kläger hat daher gegen die Beklagte einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz für 5 Monate á 229,00 €, insgesamt 1.145,00 €.

Dieser Anspruch ist durch die seitens der Beklagten erklärte Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 687,00 € erloschen. Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 15.09.2005 insoweit die Aufrechnung erklärt.

Damit verbleibt ein Anspruch des Klägers in Höhe von 2 Nettomonatsmieten in Höhe von 458,00 €.

Der Betrag von 229,00 € ist jeweils zum Monatsende, d.h. zum 30.11.2004, bzw. 31.12.2004 zu verzinsen. Nach § 4 des Mietvertrages ist der Mietzins monatlich im voraus zu zahlen. Eine kalendermäßige Bestimmung, dass der Mietzins zum 1. Werktag oder -wie üblich- zum 3. Werktag eines Monats fällig wird, enthält § 4 nicht. Damit lässt sich die Fälligkeit nach dem Kalender nur dahingehend bestimmen, dass der Mietzins spätestens zum letzten Werktag des Monats fällig wird.

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Monate Januar bis April 2005 besteht nicht.

Soweit der Kläger darlegt, dass die Beklagte sich insoweit schadensersatzpflichtig gemacht hätte, als sie die Wohnung beschädigt zurückgegeben hätte und eine Reparatur der Wohnung erst im Januar 2005 hätte erfolgen können, sind mögliche Ansprüche des Klägers gem. § 548 BGB verjährt. Nach § 548 BGB verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache. Zu den Ansprüchen wegen Verschlechterung der Mietsache gehört auch der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen entgangener Miteinnahmen infolge der Schadensbeseitigung (vgl. Blank-Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., Rd.Nr. 4 zu § 548 BGB). Der Kläger hat die Wohnung am 21.11.2004 zurück erhalten, so dass Verjährung insoweit eingetreten ist am 21.05.2005. Die am 27.05.2005 erfolgte Zustellung der am 11.05.2005 eingegangen Klage, konnte den Ablauf der Verjährung nicht hemmen, da die Zustellung der Klage nicht ordnungsgemäß war. Denn die Beklagte hatte zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage keine Wohnung mehr unter der Zustellungsanschrift … in Braunschweig, so dass eine ordnungsgemäße Zustellung unter dieser Anschrift an die Beklagte nicht mehr erfolgen konnte. Mithin konnte auch nicht die Hemmungswirkung der Klagzustellung durch die fehlerhafte Zustellung am 27.05.2005 eintreten.

2. Soweit der Kläger beantragt, das Versäumnisurteil vom 13.06.2005 in Höhe von 441,90 € Nebenkostenforderung aus der Nebenkostenabrechnung vom 24.10.2005 und in Höhe von 1.143,30 € Kosten der Renovierung der Wohnung aufrecht zu erhalten, sind die Ansprüche des Klägers nicht rechtshängig geworden. Gegenstand des Versäumnisurteils vom 13.06.2005 sind lediglich die in der Klage vom 10.05.2005 erhobenen Ansprüche auf Mietzins, bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum März 2004 bis April 2005. Die Forderungen des Klägers aus der Nebenkostenabrechnung vom 24.10.2005 und auf Ersatz von Reparatur-Schönheitsreparaturkosten in Höhe von 1.143,30 € beruhen jedoch auf einem anderen Lebenssachverhalt und auf anderen rechtlichen Grundlagen. Da diese Ansprüche somit nicht Gegenstand des Versäumnisurteils vom 13.06.2005 sind, ist der Kläger gehindert, dem Versäumnisurteil vom 13.06.12005 zugrundeliegenden Sachverhalt durch einen anderen Sachverhalt und andere Ansprüche auszutauschen. Da diese Ansprüche somit nicht rechtshängig geworden sind, bedarf es einer Entscheidung darüber, ob diese Ansprüche bestehen nicht.

3. Ansprüche auf Erstattung der Kosten für das vorgerichtliche Mahnschreiben vom 28.04.2005 bestehen nicht. Der Kläger hat sein Mahnschreiben vom 28.04.2005 wissentlich an die bereits aufgegebene Adresse der Beklagten gesandt, so dass die Geltendmachung dieser Kosten rechtsmissbräuchlich gern. § 242 BGB ist.

Das Versäumnisurteil vom 15.06.2005 war daher lediglich in Höhe von 458,00 € nebst Zinsen aufrecht zu erhalten. Im übrigen war das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 708, 711 ZPO.