BAurecht
10 Praxistipps, wie sich Architekten wirksam vor Ansprüchen von Auftraggebern schützen
1. Vorsicht bei Übernahme der Leistungsphase 9 – das Haftungs- und Honorar-„Gummiband“
Die Leistungsphase 9 (Dokumentation) klingt nach Rundum-Service, kann aber zum Bumerang werden, da sie die Abnahme und den Verjährungsbeginn der Architektenleistung verschiebt. Das Gesamthonorar wird erst fällig, wenn die Leistung vollständig erbracht wurde (sprich die Mängelgewährleistungsfrist des Bauunternehmers vollständig überwacht und abgelaufen ist.). Besonders heikel ist, dass die Ansprüche gegen Bauunternehmer oftmals vor der eigenen Haftung gegen dem Bauherrn verjährt sind. Die Folge? Sie stehen womöglich ganz alleine im Regen. BGH, Urteil vom 10.02.1994 – Az. VII ZR 20/93, bestätigt u.a. durch BGH, Urteil vom 10.10.20213 – Az. VII ZR 19/12.
2. Verträge immer schriftlich und wasserdicht
Was nicht schwarz auf weiß festgehalten ist, sorgt später für Streit. Ein klarer Architektenvertrag sichert Sie ab: Leistungen, Honorar, Haftung – alles geregelt. Vor allem bei Zusatzleistungen gilt: Erst schriftlich zustimmen, dann loslegen. BGH, Urteil vom 05.06.1997 – Az. VII ZR 124/96
Tipp: Ein Kunde will „mal eben“ eine Extraskizze? Lassen Sie das schriftlich bestätigen – sonst arbeiten Sie am Ende gratis.
3. Keine feste Kostenobergrenze ohne „Notausgang“
Wer seinen Bauherrn mit einer Kostenobergrenze glücklich machen will, sollte einen Risikopuffer einbauen. Sonst haften Sie für sämtliche Mehrkosten – auch bei unvorhersehbaren Preissteigerungen.
Praxisbeispiel: Der Bauherr pocht auf eine fixe Obergrenze – plötzlich steigen Materialpreise. Ohne Kostenvorbehalt bleibt der Architekt auf den Mehrkosten sitzen. BGH, Urteil vom 23.01.2003 – Az. VII ZR 362/01: Kostendeckel ist die Obergrenze der anrechenbaren Kosten, bei Überschreitung besteht Anspruch des Bauherrn auf Schadensersatz).
4. Akquise bleibt Akquise, Auftrag bleibt Auftrag
Skizzen und Entwürfe in der Akquise-Phase sind nett, aber: Ohne klare Vergütungsvereinbarung gibt’s später kein Geld dafür. Halten Sie den Unterschied immer schriftlich fest! BGH, Urteil vom 05.06.1997 – Az. VII ZR 124/96
5. Berufshaftpflicht: Lieber einmal mehr melden als zu wenig
Haben Sie das Gefühl, dass etwas schiefgelaufen ist? Sofort die Haftpflichtversicherung informieren – und zwar bevor Sie dem Bauherrn irgendetwas zusagen. Wer zu spät meldet oder voreilig Schuldeingeständnisse macht, riskiert den Versicherungsschutz.
Tipp: Im Zweifel: „Ich prüfe den Sachverhalt und melde mich.“ Und dann ab zur Versicherung.
6. Keine Schuldanerkenntnisse
„Das war mein Fehler“ – ein Satz, der teuer werden kann. Schon eine kleine Entschuldigung kann im Zweifel als Anerkenntnis gewertet werden und die Versicherung auf den Plan rufen. Im Zweifel: Schweigen und Expertenrat holen. BGH, Urteil vom 17.03.2004 – Az. IV ZR 268/03
7. Dokumentieren, dokumentieren, dokumentieren
Jede E-Mail, jedes Protokoll, jede Kostenaufstellung ist im Streitfall Gold wert. Lückenlose Dokumentation schützt Sie vor späteren Vorwürfen – und hilft, den Überblick zu behalten.
Praxisbeispiel: Ein Streit um Mehrkosten: Der Architekt kann mit E-Mails und Protokollen nachweisen, dass der Bauherr über alles informiert war und die teuere Ausführung gewünscht war – und ist aus dem Schneider.
8. Planungsänderungen und Nachträge immer schriftlich
Ändert sich etwas am Plan, müssen Sie die Änderungen fachlich und wirtschaftlich prüfen – und schriftlich bestätigen lassen. Sonst haften Sie für alle Folgen, auch wenn der Wunsch vom Bauherrn kam.
9. Klare, schriftliche Kommunikation mit dem Bauherrn
Viele Konflikte entstehen, weil Erwartungen und Realität auseinandergehen. Halten Sie alle Absprachen schriftlich fest – vor allem zu Kosten, Fristen und Zuständigkeiten.
10. Bauüberwachung risikoorientiert steuern
Wenn Sie die Bauleitung übernommen haben, müssen Sie nicht permanent auf der Baustelle sein und jeden Handgriff überwachen (Stichwort: handwerkliche Selbstverständlichkeit). Kritische Arbeiten hingegen fordern eine engere Überwachung.
Ansonsten gilt: Bei typischen Gefahrenquellen erhöhte Aufmerksamkeit!
BGH, Urteil vom 09.11.2000 – Az. VII ZR 362/99
Achten Sie darauf, dass Ansprüche gegen Bauunternehmer nicht verjähren, bevor der Bauherr noch Ansprüche gegen Sie hat. Frühzeitige Fristenkontrolle ist Ihr Schutzschild gegen Alleinhaftung.
Fazit: Je früher Sie sauber dokumentieren, klare Verträge schließen und bei Unsicherheiten Ihre Versicherung einschalten, desto sicherer sind Sie unterwegs. Prävention ist die beste Verteidigung – und spart im Notfall Nerven, Zeit und bares Geld.
Sie haben Fragen zu Verträgen, Haftung oder Fristen? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Architekten und Architekturbüros seit über 3 Jahrzehnten. Praxisnah, verständlich und immer mit Blick auf Ihre Sicherheit.
