BAurecht
10 + 1 Praxistipps für Bauträger: So sichern Sie sich rechtlich ab
1. Klare Rollenverteilung: Wer macht was – und wer haftet?
Der Bauträger steht als Verkäufer und Werkunternehmer zwischen den Stühlen – und oft auch im Feuer. Klären Sie im GU-Vertrag sauber, dass der Generalunternehmer für die technische Ausführung, die Einhaltung aller Vorschriften und die Mängelbeseitigung verantwortlich ist. Sorgen Sie für eindeutige Freistellungen und Rückgriffsmöglichkeiten, falls ein Erwerber Mängel rügt. Das spart im Ernstfall bares Geld und Nerven.
Experten-Tipp:
Machen Sie Rückgriffsklauseln zur Pflichtlektüre im GU-Vertrag – nicht als Fußnote, sondern als festen Vertragsbestandteil.
2. Leistungsbeschreibung: Der Teufel steckt im Detail
Vage Begriffe wie „gleichwertig“ oder „nach Wahl des Bauträgers“ sind der Nährboden für spätere Auseinandersetzungen. Verwenden Sie eindeutige Angaben zu Materialien und Ausführungsstandards. Stimmen Sie die Baubeschreibung im GU-Vertrag und im Erwerbervertrag exakt ab. Änderungswünsche der Erwerber gehen ausschließlich über den Bauträger.
Praxisfall:
Streit um Fensterqualität – im GU-Vertrag stand „nach DIN“, im Erwerbervertrag „hochwertige Markenfenster“. Ergebnis: langwierige Nachverhandlung auf Kosten des Bauträgers.
3. Vergütung und Nachträge: Klare Linie, klare Kasse
4. Mängelrechte: Rückgriff sichern, bevor’s teuer wird
Als Bauträger haften Sie für alle Mängel gegenüber dem Erwerber – selbst wenn der GU gepatzt hat. Ihr GU-Vertrag sollte daher regeln, dass der GU alle geltend gemachten Mängel auf eigene Kosten prüft und beseitigt, auch nach der Übergabe. Rückgriffsklauseln und eine enge Dokumentation der Abnahme sind Ihr Schutzschild.
5. Sonderwünsche: Professionell managen, nicht improvisieren
6. Bauzeit: Realistisch planen, clever absichern
Verzögerungen sind nicht immer steuerbar – aber absicherbar. Im GU-Vertrag sollten Sie feste Termine mit sinnvollen Puffern vereinbaren und Vertragsstrafen für Überschreitungen regeln. Zulässige Gründe für Fristverlängerungen (z. B. Erwerberwünsche oder höhere Gewalt) sollten klar festgelegt sein. So bleiben Sie rechtlich flexibel, wenn der Zeitplan wackelt.
7. Bürgschaften und Sicherheiten: Liquidität schützen
8. Abnahme: Sorgfalt schlägt Schnelligkeit
9. Dokumentation: Ihr Rückgrat im Streitfall
Ob Baubesprechung, Fotodokumentation, Übergabeprotokoll oder Nachtragsvereinbarung – nur was schriftlich vorliegt, zählt. Eine lückenlose Dokumentation ist Ihre beste Verteidigung, wenn Jahre später Ansprüche geltend gemacht werden.
10. Streitvermeidung: Schlichtung statt Schlammschlacht
Gerichtsverfahren sind teuer, langwierig und nervenaufreibend. Denken Sie daher darüber nach, ob Sie im Vertrag mit dem GU nicht eine Schlichtungs- oder Mediationsklausel einbauen. So lösen Sie Konflikte über Nachträge, Termine oder Mängel oft schneller und erhalten Ihre Geschäftsbeziehungen.
11. Verjährung: Die tückische Lücke kennen – und schließen!
GU-Vertrag nach VOB/B: 4 Jahre Mängelhaftung. BGB gegenüber Erwerbern: 5 Jahre. Die Lücke kann teuer werden! Vereinbaren Sie im GU-Vertrag ebenfalls 5 Jahre Haftung oder sichern Sie sich eine 5-jährige Bürgschaft. Stimmen Sie Abnahmen möglichst zeitgleich ab, damit die Fristen parallel laufen.
Merksatz:
Nicht die Baustelle macht dem Bauträger das Leben schwer – sondern die Lücke im Vertrag!
Fazit:
Das Bauträgergeschäft lebt von klaren Verträgen, durchdachten Prozessen und vorausschauender Steuerung. Die größten Risiken? Unklare Absprachen, fehlende Rückgriffsmöglichkeiten und das Übersehen von Fristen. Wer hier sauber arbeitet, ist dem Wettbewerb immer einen Schritt voraus – und schläft nachts ruhiger.
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