Rechtsgebiet | Bau- und Architektenrecht in Braunschweig

Wir vertreten auch Ihre Interessen auf dem Ge­biet des Bau­rechts

Thomas Kin­del – Rechts­an­walt und Fachanwalt für Bau- und Ar­chi­tek­ten­recht

Der Oberbegriff “Baurecht” umfasst die Gebiete des sog. privaten und des öffentliches Baurechts. Es handelt sich um eine komplexe Rechtsmaterie. Zur Verdeutlichung soll dieser Beitrag dienen.

Der Bereich des privaten Baurechts, der zugleich den Schwerpunkt unserer anwaltlichen Tätigkeit im Bereich des Bau­rechts darstellt, wird klassischerweise von zwei Szenarien bestimmt, nämlich dem Interesse des Auftraggebers an der ver­trags­ge­mä­ßen Herstellung des Gewerkes sowie dem Vergütungsinteresse des Auftragnehmers. In diesem Bereich prü­fen wir die vertraglichen Abreden – insbesondere zum Leistungssoll – und geben Ihnen nach Prüfung der Sach- und Rechts­la­ge eine realistische Einschätzung der Möglichkeiten einer Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Insbesondere erstellen wir auch baurechtliche Ver­trä­ge, die die In­te­res­sen un­se­rer Man­dant­schaft im Fo­kus haben. Be­acht­lich ist dabei, dass ei­ne ent­spre­chen­de In­ves­ti­tio­n in die­se fach­an­walt­li­che Dienst­leis­tung re­gel­mä­ßig für den Man­dan­ten pro­fi­ta­bel ist. Am An­fang ei­ner Bau­leis­tung steht re­gel­mä­ßig ei­n Ver­trag. Der Laie kann nicht ein­schät­zen, ob ein ihm prä­sen­tier­ter Ver­trag für ihn vor­teil­haft ist. Vor­ei­lig oh­ne fach­li­che Prü­fung ge­schlos­se­ne Ver­trä­ge kön­nen zu er­heb­li­chen fi­nan­ziel­len und zeit­li­chen Nach­tei­len füh­ren, ganz ab­ge­se­hen von (ver­meid­ba­ren) Är­ger, der da­durch ent­ste­hen kann.

So­fern be­reits ein Ver­trag oh­ne un­se­re fach­li­che Un­ters­tüt­zung ge­schlos­sen wur­de, der in der Aus­füh­rung zu Schwie­rig­kei­ten führt, prü­fen wir er­for­der­li­che Maß­nah­men und lei­ten ggf. Be­weis­si­che­run­gen, zumindest durch Erstellung eines Parteigutachtens, oder durch ge­richt­li­che Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren ein, um die Rech­te des Man­dan­ten rechtswirk­sam durch­zu­set­zen.
Da es ein einheitliches gesetzliches Regelwerk auf dem Gebiet des privaten Baurechts (bislang noch) nicht gibt, sind oft­mals insbesondere private Bau­herrn (“Häus­le-Bauer”) ge­gen­über dem mit den Regelungen re­gel­mä­ßig vertrauten Un­ter­neh­mer (“Bau­lö­we”) benachteiligt. Der private Bauherr wird z.B. die teilweise erheblichen Unterschiede und Rechts­fol­gen zwischen den ge­setz­li­chen Regelungen eines Werkvertrages nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB-Werk­ver­trag) und den Regelungen ei­nes Bauvertrages unter Einbezug der “Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Aus­füh­rung von Bauleistungen” (sog. VOB/B-Werkvertrag) nicht kennen. Diese Unterschiede betreffen z.B. die Frage, wann von einer Abnahme der Bau­leis­tung und wann von einer Verjährung von Mängelgewährleistungsansprüchen aus­zu­ge­hen ist (BGB-Vertrag: 5 Jahre ab Abnahme, VOB/B-Vertrag: 4 Jahre, soweit nichts anderes vertraglich vereinbart) oder ob ausgeführte Stun­den­lohn­ar­bei­ten vergütungspflichtig sind.

Fer­ner ist ein privater Bauherr in der Regel schlicht überfordert, detaillierte Leistungsverzeichnisse in Bauverträgen zu überprü­fen oder die Unterschiede zwischen Einheitspreis-, Pauschalpreis- bzw. Stundenlohnvertrag (oder sogar dem denk­ba­ren, in der Praxis jedoch vernachlässigbaren Selbstkostenerstattungsvertrag) mit den sich daraus ergebenden recht­li­chen Konsequenzen zu ken­nen und dar­ü­ber ­hi­naus für ihn ge­neh­me Rechts­fol­gen zu vereinbaren.

Wie enorm wichtig jedoch genau diese Kenntnis sein kann, zeigt folgendes

Beispiel:

Der Bauherr hat mit dem Auftragnehmer einen Pauschalpreisvertrag über die Errichtung eines schlüsselfertigen Ein­fa­mi­li­en­hau­ses zum Preis von 250.000,00 € (brutto) geschlossen. Der Bauvertrag, der den Einbezug der VOB/B als Ganzes vor­sieht, ist vom Auftragnehmer gestellt worden. Die VOB/B wurde dem Bauherrn jedoch nicht übergeben. Der Bauherr zeigt 4 1/2 Jahre nach Fertigstellung des Gewerkes und Abnahme dem Auftragnehmer Mängel an. Der Auftragnehmer beruft sich auf Verjährung, da die VOB/B Vertragsbestandteil geworden sei?

Es handelt sich nicht um einen VOB/B-Vertrag, sondern um einen herkömmlichen BGB-Werkvertrag, da dem Bauherrn das Ver­trags­werk (VOB/B) nicht übergeben worden ist. Dies hat zur Folge, dass die Ansprüche auf Mängelbeseitigung (5 Jahre) noch nicht verjährt sind und durchsetzbar sind.

Beispiele wie vorstehendes lassen sich beliebig fortsetzen. Der bautechnische Laie wird z.B. auch weder eine “Preis­fort­schrei­bung”* kennen, noch wird ihm der Begriff der “Bedenkenanmeldung”** ge­läu­fig sein.

Spä­tes­tens wenn es um die Frage der Mangelhaftigkeit der Werkleistung geht, kann der “Häuslebauer” oft nur nach op­tisch-wahrnehmbaren nur für ei­nen Lai­en er­kenn­ba­ren Gesichtspunkten urteilen. Auch insofern besteht im Baurecht die Be­son­der­heit, dass das Werk nicht nur dem Vertragssoll, also der Leistungsbeschreibung entsprechen muss, son­dern der Auftragnehmer haf­tet da­rü­ber hinaus auch für dessen Funktionstüchtigkeit; das Werk muss seinen Funk­tions­zweck erfüllen. Der Auf­trag­neh­mer schuldet diesen Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) spricht insofern von ei­nem “funktionalen Mangelbegriff” (z.B. BGH, Urteil v. 08.11.2007, Az. VII ZR 183/05, “Forsthaus”).

Im Rahmen der Beurteilung der Mangelhaftigkeit ist weiterhin beachtlich, ob das Werk den sog. “anerkannten Regeln der Technik” entspricht. Aufschluss hierüber, was hierunter zu verstehen ist, liefert die – in un­re­gel­mä­ßi­gen Abständen ak­tua­li­sier­te – VOB/C, die im Auftrag des Deutschen Vergabe- und Vertragsausschusses für Bau­leis­tun­gen (DAV) vom DIN Deutsches Institut für Normung e.V. (Berlin) herausgegeben wird. In diesem ca. 900 Seiten starken Werk sind die sog. “Allgemein Technischen Vertragsbedingungen” (ATV), die zugleich auch als DIN-Normen aus­ge­ge­ben werden, der denk­ba­ren Einzelgewerke aufgeführt. Ein auszuführendes Gewerk hat – gleichgültig, ob ein VOB/B oder herkömmlicher BGB-Vertrag zugrundeliegt (vgl. § 633 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB) – zumindest der dort beschriebenen Aus­füh­rungs­wei­se zu ent­spre­chen.

Aber Vorsicht! Auch insofern ist zunächst zu prüfen, welcher Stand der VOB/C dem Bauvorhaben zugrundegelegt wer­den kann. Auf einen Bauvertrag aus dem Jahr 2011 kann die aktuelle VOB/C 2012 nicht angewendet werden; vielmehr ist dann der in der Vorgängervorschrift (VOB/C Stand: 2009) dargestellte technische (Mindest-)Standard zu be­rück­sich­ti­gen.

Vor­ste­hen­de Beispiele sollen zur Verdeutlichung dienen, wie kom­plex sich die für den Lai­en nicht zu erfassende bau­recht­li­che Materie dar­stellt. Vertrauen Sie daher dem auf diesem höchst gefahrenträchtigen Ge­biet dem spezialisierten Fach­an­walt und profitieren von des­sen Erfahrung.

Tätigkeitsfelder

Pri­va­tes Baurecht:

  • Durchsetzung von Werklohnansprüchen auf Seiten des Auftragnehmers
  • Durchsetzung von Mängelgewährleistungsrechten auf Seiten des Auftraggebers
  • Prüfung von Bauverträgen
  • Begleitung von Bauvorhaben bis zur Fertigstellungsreife / Ab­nah­me
  • Be­glei­tung von Be­gut­ach­tun­gen und Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren
  • Ver­tre­tung in Schlich­tungs- und Klageverfahren

Architektenrecht:

  • Durchsetzung von Honoraransprüchen auf Seiten des Ar­chi­tek­ten
  • Prü­fung von Ar­chi­tek­ten­ver­trä­gen
  • Prüfung von Mängelrechten auf Seiten des Bau­herrn

Öffentliches Baurecht:

  • Prüfung von behördlichen Verfügungen (Ordnungsverfügungen pp.)
  • Widerspruch gegen belastende Ver­wal­tungs­ak­te und Ver­tre­tung im Klageverfahren
  • Drittwiderspruch gegen begünstigenden Verwaltungsakt (Bauvorbescheid, Baugenehmigung des Nachbarn)

* Unter der Preisfortschreibung im Sinne des § 2 Abs.5 VOB/B (“guter Preis bleibt guter Preis, schlechter Preis bleibt schlechter Preis”) ver­steht man das Recht des Auftragnehmers auf zusätzliche Vergütung bei Leistungsänderungen, wobei die Ursprungskalkulation bei­be­hal­ten wird; der ursprünglich kalkulierte Preis wird demnach “fortgeschrieben”.

** Der Auftragnehmer hat vor Ausführung des Gewerkes den Auftraggeber gemäß § 4 Abs.3 VOB/B schriftlich von Bedenken ge­gen­die­vor­ge­se­he­ne Art der Ausführung (auch wegen der Sicherung gegen Unfallgefahren), gegen die Güte der vom Auftraggeber ge­lie­fer­ten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer anzumelden.

Ihr Ansprechpartner für

Bau- und Architektenrecht

Folgende Ansprechpartner stehen Ihnen für dieses Rechtsgebiet unter den unten genannten Kontaktinformationen zur Verfügung.

RA Thomas Kindel, LL.M., Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Telefon: + 49 (0) 531 – 388 14 14
Telefax: + 49 (0) 531 – 388 14 10
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